Pour la deuxième année consécutive, le marché des bureaux en Ile-de-France s’est consolidé tout au long de 2016 avec un dynamisme qui concerne l’ensemble des créneaux des surfaces.
Au total, la performance 2016 (2,4 millions de m2, +7%) affiche un niveau supérieur à la moyenne décennale (autour de 2,3 millions de m2). Son moteur repose selon Marie-Laure Leclercq De Sousa, Directeur du Département Agence de JLL « sur le dynamisme de l’ensemble des créneaux des surfaces ».
Les immeubles de première main (neufs ou restructurés) gardent la faveur des grandes entreprises. Quant à Paris, elle attise toutes les convoitises (en particulier le QCA) en commercialisant plus de surfaces que « pour l’ensemble de la première périphérie ». La Défense enregistre sa meilleure performance depuis plus de 15 ans. A l’inverse, l’activité sur le Croissant Ouest recule (-24%) hormis l’évolution positive enregistrée sur la Boucle Nord et Neuilly-Levallois.
La vacance : elle poursuit sur sa tendance baissière pour le sixième trimestre consécutif (3,5 millions m2), soit un taux de vacance de 6,7% pour l’Ile-de-France. La baisse de l’offre s’observe d’autant plus sur les surfaces de première main qui ne représentent que 13% de l’offre totale, « un niveau qui n’avait pas été atteint depuis 2006 ». Le taux de vacance à Paris (proche de 3% en moyenne) est marqué par une certaine hétérogénéité avec des taux se maintenant toujours sous les 3% à Paris 5-6-7 et Paris 12-13.
Les mesures d’accompagnement pour leur part restent stables, à un niveau élevé dans tous les secteurs : 22% en moyenne en Ile-de-France au 3ème trimestre. Elles atteignent 16% dans Paris intra-muros (voire moins dans certains arrondissements). Bref, les conditions de « négociation sont toujours avantageuses pour les entreprises dans les secteurs périphériques et pour les grandes surfaces ».
Pour 2017, Marie Laure Leclercq de Sousa reste prudente compte tenu des incertitudes économiques mais aussi confiante « pour l’année qui débute. Le niveau de la demande est dynamique et la demande placée devrait atteindre les 2,3 millions de mètres carrés. L’offre devrait se résorber en périphérie en raison du report de la demande non satisfaite dans Paris. »
Essai de nouveau transformé pour le marché de l’investissement.
Pour la 2ème année consécutive ce sont’,6 mds qui ont été engagés. Quoiqu’en léger recul par rapport à 2015 (-4%), ce résultat est supérieur « de 45% à la moyenne long terme et fait du cru 2016 le meilleur de l’histoire après 2007 et 2015 ».
La répartition des engagements confirme l’approche opportuniste des investisseurs. L’ensemble des secteurs voient leurs performances progresser, à l’exception de Paris, hors QCA, (-37%) et de la 1ère Couronne (hors Croissant Ouest) (-27%). Dans le détail le Quartier Central des Affaires signe une performance historique ( 5,3 mds € ) et la Défense enregistre l’une des meilleures années (2,3 mds € investis).
La répartition par typologie d’actifs est demeurée quasi identique d’une année sur l’autre. Les bureaux concentrent 83% des investissements (16,2 mds €). Les commerces affichent un résultat similaire à celui 2014 et 2015 (2,4 mds €), pour une part de marché, inchangée, de 12%.
Le marché francilien de l’investissement demeure très nettement dominé par les investisseurs français (69% des investissements). Cependant, leur poids s’est réduit en fin d’année en écho à plusieurs « transactions d’envergure réalisées par des investisseurs étrangers, dont certains ont reporté leur intérêt sur la France suite au Brexit ».
Les taux de rendement ont atteint un point bas historique : 3% dans le QCA et à 4,25-4,75% à La Défense. Les taux de rendement des commerces ont en revanche connu une nouvelle compression. Ils se positionnent désormais à 2,75% pour les boutiques de centre-ville et 4% pour les centres commerciaux. Néanmoins, « en dépit de la hausse des OAT à 0,68% en fin d’année, la prime de risque offerte par l’immobilier (232 points de base) demeure attractive pour les investisseurs ».
Sur les perspectives 2017 Stephan Von Barczy est « très confiant » avec des volumes d’investissement équivalents à ceux de 2016. Mais « compte tenu de l’appétit des investisseurs pour l’immobilier et du contexte financier actuel, nous n’anticipons pas de mouvement de hausse sur les taux de rendement dans l’immédiat ».
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